Estinzione anticipata del mutuo: conviene abbassare la rata o ridurre gli anni?
Quando si dispone di una liquidità straordinaria (una rendita, un bonus aziendale o un'eredità), rimborsare anticipatamente una parte del mutuo è una delle decisioni finanziarie più redditizie e prive di rischio. Tuttavia, la scelta tra abbattere la rata mensile o accorciare la durata determina differenze economiche di migliaia di euro.
La Legge Bersani (L. 40/2007): zero penali per legge
Dal 2 febbraio 2007, grazie al Decreto Bersani convertito nella Legge 40/2007, l'estinzione anticipata totale o parziale dei mutui per l'acquisto della prima casa è totalmente gratuita. Le banche non possono applicare alcuna penale, commissione o spesa amministrativa. L'intero importo versato va ad abbattere direttamente il debito residuo (quota capitale).
Perché ridurre gli anni fa risparmiare quasi il doppio
Nei mutui a piano di ammortamento alla francese, gli interessi vengono calcolati ogni singolo mese sul debito residuo ancora aperto. Più a lungo il capitale rimane nelle tue mani, più mesi la banca avrà per applicare il tasso di interesse TAN.
Se scegli di ridurre la durata mantenendo la stessa rata mensile, tagli via gli anni finali del piano di ammortamento. In questo modo estingui il debito molto più velocemente e impedisci agli interessi composti di maturare, generando un risparmio che spesso supera di 2 o 3 volte quello ottenuto abbassando la rata.
Quando conviene invece ridurre la rata mensile?
Sebbene matematicamente meno conveniente rispetto all'accorciamento della durata, la riduzione della rata è la scelta più indicata quando:
1. Si desidera aumentare il cash-flow mensile per sostenere spese familiari correnti o tutelarsi da cali di reddito.
2. Il rapporto rata/reddito è vicino al limite prudenziale del 30-35% e si vuole alleggerire la pressione psicologica mensile.
3. Si prevede di investire il risparmio mensile liberato in strumenti a rendimento superiore al TAN del mutuo (es. PAC azionario diversificato).