Mutui & Immobili
Portabilità a Costo Zero (Legge Bersani)
Calcolatore Convenienza Surroga Mutuo
Confronta il tuo mutuo attuale con la proposta di una nuova banca. Calcola il risparmio reale sugli interessi futuri, il taglio della rata mensile e valuta se mantenere la durata residua o modificarla.
1. I Tuoi Parametri di Mutuo
Parametri Reali
2. Esito Comparativo Surroga
Risparmio Netto
Risparmio Interessi
+18.520 €
Interessi risparmiati
Risparmio Mensile
+77 €/mese
Ogni rata mensile
Nuova Rata Stimata
696 €
da 773 € attuali
| Parametro | Mutuo Attuale | Nuovo Mutuo (Surroga) | Differenza |
|---|---|---|---|
| Tasso di Interesse (TAN) | 3,80% | 2,70% | -1,10% |
| Durata Residua | 20 anni (240 rate) | 20 anni (240 rate) | 0 mesi |
| Importo Rata Mensile | 773,20 € | 696,04 € | -77,16 € |
| Totale Interessi Residui | 55.568 € | 37.050 € | -18.518 € |
| Costo Totale Residuo (Capitale + Interessi) | 185.568 € | 167.050 € | -18.518 € |
| Costi di Istruttoria e Perizia | 0 € | 0 € (Gratis) | Legge Bersani |
| Spese Notarili | 0 € | 0 € (Banca) | A carico banca |
Ripartizione Costi: Attuale vs Surroga
Capitale
Interessi Attuali
Interessi Nuovi
Mutuo Attuale (Totale: 185.568 €)
Interessi: 55.568 €
Nuovo Mutuo Surroga (Totale: 167.050 €)
Interessi: 37.050 €
Surroga vs Rinegoziazione vs Sostituzione
Quando i tassi scendono o la tua situazione creditizia migliora, il mercato italiano offre tre strumenti diversi per ottimizzare il mutuo casa:
- 1. Surroga (Portabilità a costo zero): Sposti il mutuo presso un altro istituto di credito mantenendo l'ipoteca originaria. La Legge Bersani (DL 7/2007 conv. in L. 40/2007) stabilisce che perizia, istruttoria, atto notarile e imposte siano interamente a carico della nuova banca. Il mutuatario non paga neppure un euro. L'importo finanziato deve però coincidere esattamente con il debito residuo (non è possibile richiedere liquidità extra).
- 2. Rinegoziazione (con la stessa banca): Chiedi alla tua banca attuale di abbassare il tasso o cambiare la durata. È una semplice scrittura privata a costo zero, senza notaio. Spesso la banca accetta solo quando presenti un preventivo reale di surroga pronto per la firma.
- 3. Sostituzione di Mutuo (a pagamento): Si estingue formalmente il mutuo esistente e se ne apre uno nuovo, spesso per ottenere liquidità aggiuntiva. Comporta costi notarili completi per cancellazione e nuova iscrizione ipotecaria (migliaia di euro di spesa).
Regola del Piano d'Ammortamento alla Francese
In Italia la quasi totalità dei mutui residenziali adotta l'ammortamento alla francese a quota capitale crescente e quota interessi decrescente:
- Nella prima metà del mutuo: La maggior parte di ogni rata è composta da interessi. È la fase in cui la surroga produce il massimo risparmio assoluto in euro.
- Negli ultimi anni del mutuo: La quota interessi è già stata in gran parte saldata nelle rate passate; le rate residue sono composte quasi esclusivamente da quota capitale.
- La soglia minima di convenienza: Molte banche fissano un debito residuo minimo per concedere la surroga (spesso non inferiore a 50.000 € - 60.000 €) o richiedono almeno 5-10 anni di durata residua, altrimenti l'operazione non risulta profittevole per l'istituto subentrante che deve accollarsi i costi notarili.
Domande Frequenti sulla Surroga del Mutuo
No. Per effetto dell'art. 120-quater del Testo Unico Bancario (TUB introdotto dalla Legge Bersani), il cliente ha il diritto irrinunciabile alla portabilità del mutuo. La vecchia banca non può opporsi né applicare alcuna penale, commissione o spesa per il conteggio estintivo. Inoltre, il trasferimento deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi: in caso di ritardo imputabile alla banca cedente, il cliente ha diritto a un risarcimento pari all'1% del debito residuo per ciascun mese di ritardo.
Non esiste alcun limite legale: la legge italiana consente di surrogare il mutuo un numero illimitato di volte a costo zero. Tuttavia, nella prassi creditizia, le banche valutano attentamente la storia del mutuatario: se si è surrogato da meno di 12-24 mesi, alcuni istituti potrebbero rifiutare la pratica poiché i costi notarili e istruttori sostenuti dalla banca rischierebbero di non essere ammortizzati.
La polizza obbligatoria Incendio e Scoppio può essere trasferita alla nuova banca mediante vincolo (appendice di surroga), oppure se era stata pagata con premio unico anticipato pluriennale alla vecchia banca, la compagnia assicurativa è obbligata per legge a rimborsare al mutuatario la frazione di premio non goduta. Lo stesso rimborso pro-quota spetta per le polizze facoltative vita/CPI collegate al credito estinto in surroga.